フラット35の金利、3%台までの推移を図解【2026年】

2026年8月資金受取分の【フラット35】（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）で最も多い金利は年3.290％でした。同じ月の金利のもとになる第231回機構債の表面利率は3.32％で、貸出金利が調達金利を0.03ポイント下回っています。住宅金融支援機構が公表している2つの数値を、そのまま並べた結果です。

機構債の表面利率は、2025年4月の第216回で1.65％、2026年7月の第231回で3.32％でした。1年3か月で1.67ポイント上がっています。仮に借入3,000万円・35年（420回）・元利均等返済・ボーナス返済なしという条件で、この2つの水準を毎月の返済額に置き換えると94,076円と120,879円で、差は26,803円、420回の総額では約1,126万円になります。金利水準の差が返済額に対して持つ大きさを示すための試算で、実際に適用される借入金利ではありません。

本記事では、住宅金融支援機構が公表している既発債一覧から、2001年3月の第1回公庫債から2026年7月の第231回機構債まで、月次債284回分の表面利率を集計しました。あわせて2026年8月の金利メニュー、ローンチスプレッドと逆算した10年国債利回り、買取債権プールの加重平均金利を図解で整理します。

EVIDENCE / 可視化pediaの結論 2026.08

フラット35の金利は、いまどの水準にあるのでしょうか。

機構債の表面利率は1年3か月で1.67ポイント上がりました。

2025.04｜機構債 表面利率 1.65% 第216回機構債
2025年4月17日条件決定 起点 / Start

2026.07｜機構債 表面利率 3.32% 第231回機構債
2026年7月17日条件決定 系列最高 / Highest

2003 取扱開始 2017 団信付き 2024 マイナス金利解除 2026 年3.290%

本記事は楓が調査・編集しています。掲載情報は執筆時点のものです。数値・制度・サービス内容は変更される場合があるため、最新情報は各公式サイトでご確認ください。

機構債の表面利率は25年でどう動いたか

この図で扱っているのは、住宅金融支援機構が資金調達のために発行している月次債の表面利率です。機構債の表面利率は、【フラット35】の借入金利そのものではありません。また【フラット35】の公表金利は金利引下げメニューを適用する前の金利であり、2017年10月1日以降の申込みからは新機構団信付きが標準になっているため、それ以前の公表金利と単純に比較することはできません。この3点を前提として読み進めてください。

系列の起点は2001年3月7日に条件決定した第1回公庫債で、表面利率は1.75％でした。第1回から第12回までは四半期程度の不定期発行で、月次の発行になるのは2003年11月21日に条件決定した第13回公庫債からです。図の左端付近が粗く見えるのは、この発行間隔の違いによるものです。

系列の最低は0.15％で、2019年8月21日に条件決定した第148回機構債と、同年9月20日の第149回機構債の2回が該当します。系列の最高は3.32％で、2026年5月21日の第229回機構債と2026年7月17日の第231回機構債の2回です。最低と最高の差は3.17ポイントになります。

直近の動きを回号で追うと、2025年4月17日の第216回が1.65％、2026年4月17日の第228回が2.97％、2026年5月21日の第229回が3.32％、6月19日の第230回が3.21％、7月17日の第231回が3.32％でした。第216回から第231回までの15か月で、表面利率は1.67ポイント上がっています。

2026年8月の金利と、同じ月の機構債の表面利率

住宅金融支援機構は、買取型の【フラット35】について、金融機関が実行した住宅ローンを買い取り、それを担保に機構債を発行して市場から資金を調達しています。投資家に支払う金利が機構債の表面利率、利用者が支払う金利が【フラット35】の借入金利です。

2026年8月資金受取分の【フラット35】で最も多い金利は年3.290％、その月の金利のもとになる第231回機構債の表面利率は3.32％でした。貸出金利が調達金利を0.03ポイント下回っている状態です。いずれも住宅金融支援機構が公表している数値で、二次情報を介さずに並べられます。

機構は【フラット35】の解説ページで、全期間固定金利型の適用金利はその時の10年物の国債利回りに影響を受けると説明しています。第231回機構債の条件決定日は2026年7月17日で、この日の条件が2026年8月の金利の前提になっています。

同じ月・同じ条件でも金融機関により金利に幅がある

2026年8月資金受取分では、借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下の【フラット35】で、借入金利の範囲が年3.290％から年5.570％、最も多い金利が年3.290％と公表されています。同じ月・同じ条件でも、金融機関により2.28ポイントの差があります。

融資率が9割を超える場合は範囲が年3.400％から年5.680％、最も多い金利は年3.400％です。借入期間20年以下の【フラット20】は9割以下で最も多い金利が年2.970％、借入期間36年以上50年以下の【フラット50】は9割以下で年3.500％でした。

これらはいずれも新機構団信付きの金利で、【フラット35】S・子育てプラスなどの金利引下げを適用する前の金利です。デュエット（ペア連生団信）を選ぶ場合は掲載金利に0.18％、就業不能団信付を選ぶ場合は0.24％が上乗せされると機構が注記しています。

表面利率とローンチスプレッド、逆算した10年国債利回り

既発債一覧の注記では、ローンチスプレッドは表面利率と条件決定時の新発10年国債利回りとの差であると説明されています。この定義にもとづき、表面利率からローンチスプレッドを差し引いた値を逆算した新発10年国債利回りとして図に重ねました。編集部による試算値です。

ローンチスプレッドの系列最大は1.05％で、2009年1月26日に条件決定した第21回機構債でした。系列最小は0.25％で、2022年4月20日の第180回機構債です。同じ表面利率でも、スプレッドの幅によって逆算される国債利回りは変わります。

逆算値がマイナスになる回もあります。2016年7月22日に条件決定した第111回機構債は表面利率0.19％・ローンチスプレッド0.42％で、逆算値はマイナス0.23％でした。最新の第231回機構債は表面利率3.32％・ローンチスプレッド0.61％で、逆算値は2.71％です。

ローンチスプレッドが公表されていない回もあります。第1回から第5回までの公庫債、第148回・第149回・第191回の機構債がこれにあたり、図では線を継がずに欠測として扱っています。

買取債権プールの加重平均金利は1.47％

既発債一覧には、各回の担保債権プールの属性として加重平均金利が掲載されています。機構債の裏付債権は【フラット35】の買取債権であるため、この数値は買取時点における債権プール全体の平均的な金利水準を示します。特定の利用者に適用された金利ではありません。

機構債第1回（2007年4月26日条件決定）以降の231回を並べると、最低は0.69％で2016年9月16日の第113回機構債、最高は3.04％で2008年7月25日の第16回機構債でした。最新の第231回機構債は1.47％です。

新規に発行される機構債の表面利率が3.32％まで上がった2026年7月時点でも、その回の裏付債権プールの加重平均金利は1.47％にとどまっています。全期間固定金利型では、契約時点の金利がその後も続くため、新規の水準と既存プールの平均は別々に動きます。なお公庫債期（2007年3月以前）の裏付債権は旧住宅金融公庫の融資であり、【フラット35】ではないため、この系列には含めていません。

直近16回の機構債を一覧で見る

2025年度（第216〜227回）2026年度（第228〜231回）

回号	条件決定日	表面利率	スプレッド	逆算10年国債	プール加重平均
第216回	2025-04-17	1.65	0.35	1.30	1.23
第217回	2025-05-22	1.94	0.40	1.54	1.25
第218回	2025-06-20	1.88	0.45	1.43	1.21
第219回	2025-07-18	2.02	0.47	1.55	1.24
第220回	2025-08-21	2.08	0.47	1.61	1.12
第221回	2025-09-19	2.12	0.51	1.61	1.15
第222回	2025-10-17	2.15	0.51	1.64	1.14
第223回	2025-11-20	2.30	0.51	1.79	1.16
第224回	2025-12-17	2.45	0.51	1.94	1.17
第225回	2026-01-22	2.78	0.51	2.27	1.18
第226回	2026-02-18	2.65	0.53	2.12	1.24
第227回	2026-03-18	2.79	0.55	2.24	1.33

回号	条件決定日	表面利率	スプレッド	逆算10年国債	プール加重平均
第228回	2026-04-17	2.97	0.55	2.42	1.35
第229回	2026-05-21	3.32	0.58	2.74	1.52
第230回	2026-06-19	3.21	0.59	2.62	1.49
第231回	2026-07-17	3.32	0.61	2.71	1.47

2025年度に条件決定した第216回から第227回までの12回と、2026年度の第228回から第231回までの4回を一覧にしました。表面利率は第216回の1.65％から第231回の3.32％まで、この16回のあいだで1.67ポイント上がっています。

ローンチスプレッドは第216回の0.35％から第231回の0.61％まで、同じ期間で0.26ポイント広がりました。担保債権プールの加重平均金利は1.12％から1.52％のあいだで推移しており、表面利率ほど大きくは動いていません。

楓のまとめ｜調達側の数値と貸出側の数値をならべて見る

【フラット35】の金利は、当月分の数値だけが公表され、過去の月次系列は数値表として公開されていません。一方で、その金利のもとになる機構債の表面利率は、25年分の全回号が既発債一覧に掲載されています。見えている数字と、その背後にある数字を並べたときに何が観察できるかを整理しておきます。

3つの観察事実に共通しているのは、【フラット35】の金利を1つの数字として見るか、調達・貸出・既存プールという複数の層に分けて見るかで、読み取れる内容が変わるという点です。公表されている当月の金利は、この重なりのいちばん表面にある1枚です。本記事では機構が公表した数値をそのまま並べ、その並び方だけを観察しました。

よくある質問（FAQ）

Q1. 【フラット35】の借入金利はどのように決まっているのですか？

借入金利は各金融機関が決定しており、住宅金融支援機構は取扱金融機関からの報告に基づいて借入金利の範囲と最も多い金利を集計・公表しています。金利の水準については、機構が【フラット35】の解説ページで、全期間固定金利型の適用金利はその時の10年物の国債利回りに影響を受けると説明しています。買取型では、機構が金融機関から住宅ローンを買い取り、それを担保に機構債を発行して資金を調達する仕組みがとられています。

Q2. 機構債の表面利率と【フラット35】の借入金利は同じものですか？

別の数値です。機構債の表面利率は、機構が投資家に支払う条件として条件決定日に決まる利率で、【フラット35】の借入金利は利用者が金融機関に支払う金利です。2026年8月資金受取分では、最も多い金利が年3.290％、その月の金利のもとになる第231回機構債の表面利率が3.32％で、0.03ポイントの差がありました。本記事の長期系列は機構債の表面利率であり、借入金利そのものの推移ではありません。

Q3. 過去の【フラット35】の借入金利は、どこで確認できますか？

住宅金融支援機構の【フラット35】サイトに「借入金利の推移」のページがあり、平成15年10月以降の推移が複数のPDFに分けて掲載されています。ただし掲載されているのは折れ線のグラフで、月ごとの数値表は公表されていません。「最新の金利情報」のページに掲載されるのは当月資金受取分の金利で、翌月には更新されます。月次の数値系列を必要とする場合は、既発債一覧に掲載されている機構債の表面利率が公表されている連続系列にあたります。

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